今天我们来聊一个对80后更有吸引力的产品——90墅。
作为豪宅市场上的小鲜肉，这类90-100㎡的别墅产品不仅在产品品质、环境和外型上，与传统别墅十分接近：都有私家花园、车库、地下室、庭院和露台，能充分满足一定消费层次的客户的别墅情节；而且，由于其面积多在100㎡以内，总价远低于传统别墅；但其高达100%的面积赠送，让90墅性价比远大于市场上同价位的传统形态产品。
但目前市场上，这类90墅产品的销售情况也呈现出冰火两重天。据明源君所知，去年在济南、武汉的一些90墅产品，就出现了滞销。相反，重庆的旭辉城、上海的九龙仓兰宫、北京当代旭辉墅等小型豪宅，却卖得非常火爆。
为什么市场上会出现销售的两极分化？
今天，明源君来为粉丝们分析下，这类90墅的小型豪宅成功的几个关键因素。
一、对于90墅这类创新性小型豪宅，好的区位地段及交通配套是其成功的重要外部条件。
不同于传统别墅，90墅的购买客户多是些具备一定经济实力的中产阶级，他们购买别墅的目的偏向第一居所而非休闲度假，对居家要求非常高，因此会更看重片区未来前景，以及交通配套、商业生活配套等是否便利。
而一向被别墅十分看重的稀缺性景观资源，在90墅的产品打造中，却非主导购买因素，顶多为别墅居住环境加分，提高居住舒适度。
拿九龙仓兰宫这个项目来说，房价点评网上的郑瑛敏分析师就认为，其选址是项目成功的关键因素之一。九龙仓兰宫位于在松江新城板块，而这个板块本身的配套发展较为成熟，业主生活非常便利：距9号线大学城站步行仅约800米，坐拥大虹桥辐射圈、佘山生活圈、大学城精英文化圈，近享西外外国语教育资源、松江国际生态商务区及万达广场等优质的生活配套资源。
同样，在2014年取得热销的重庆旭辉城，也是一个好地段项目：位于巴南新中心龙洲湾核心，与区政府面对面，与万达广场一街之隔，加上轻轨就在家门口。
反观武汉某滞销的90墅项目，其选址在新开发区，交通配套相对不足，也无大型商业配套，生活配套则需依赖自身商业补给，这些都直接影响了项目的销售情况。
所以，对于90墅等小型豪宅来说，景观的稀缺性和不可复制性，不决定客户的购买行为，区位地段、交通配套才是重要参考因素。
二、在小鲜肉90墅的项目规划上，品牌开发商、规模大盘、类综合体，这几个标签对置业者更有吸引力。
品牌开发商保证了别墅的品质和保值增值空间，而规模大盘和类综合体保证了大社区环境和良好的生活配套、商业配套。
如热销的武汉绿地新都会，项目总建筑面积达45.9万㎡，物业类型包括了高层、洋房、别墅、商业街和写字楼等多种物业形态；
而重庆旭辉城也是一个复合型功能大盘，项目占地约300亩，总建面80万方，物业形态是由城市原山别墅、高端住宅、SOHO公寓、LOFT公寓、商业街区组成。
在这类项目规划中，为烘托出90墅的别墅氛围，一般将此类产品设计在项目里侧，配备较好的景观资源，楼间距开阔，以保证居住的舒适度和私密性。
三、户型设计：大面积赠送以提高可用面积，同时注意户型的舒适度
小鲜肉不仅要有新鲜感，更要有真材实料。而90㎡的空间如何做出别墅的形态品质？高性价比的赠送空间。
一般来说，90墅的赠送空间可以达到100%，甚至更多。这样的高性价比，也正是备受中产阶层客户青睐的原因所在。
但如何才能做出这么多的赠送空间？户型设计。
90墅的户型设计以“功能布局紧凑合理，善于借鉴面积”为主旨，利用各个户型技巧，进行可变空间的改造及附加空间的利用，并将其功能模块细化，使小户型别墅在同样的面积下可享受到更多空间的利用。
▲90墅户型设计的主要特征
以重庆旭辉城卖得最火的那套85㎡联排中户为例。通过户型创新，其实得面积达到227㎡，赠送率高达167%。
下面我们通过这套产品的户型图，来看看它是怎么做到的？（红色部分为全赠送，蓝色部分为赠送一半面积）
通过将地下室挑空设计，得到免费的两层地下室面积；将6.6米客厅挑空，地上二层得到一间免费的卧室；再加上9.6㎡室内采光井挑空，赠送前院花园、屋顶花园，最终实现了四室两厅三卫的类别墅级功能间配置；
再来看九龙仓兰宫的这套88.6㎡的下叠户型。在赠送一个车位、双层地下室和私家庭院后，其立马拓展为三房两厅户型。
通过设计大量的赠送面积，90墅可以迅速得到市场认可。与此同时，对90墅的户型设计，还要关注其产品的舒适性。
早在2009年，绿地在上海的绿地蔷薇九里、布鲁斯小镇这两个项目中，推出过“90墅”产品。但此类产品被业内诟病为：因空有别墅外形、缺乏舒适感。
我们来看几款布鲁斯小镇的户型图。
这是C2户型，面积区间为84—92平米。这套户型的主要问题有：1、地下室没有窗户，通风采光效果不好；2、客厅没有卫生间，同时客厅面积较小、采光不佳，改造成本较高；3、楼上的两间卧室的窗户太小，采光不佳；
这是C3户型，同样存在以下问题：地下室没有窗户，一二三层均是暗卫，二三层的卧室窗户太小采光不佳等。
虽然，相比90墅这些早期产品类型，九龙仓兰宫、重庆旭辉城等都在空间和生活舒适感上做了较多的改进，但仍存在一些产品缺陷。
房价点评网的艾莉就直言，九龙仓兰宫的产品户型设计还有待提升，比如一期90平米产品就存在栋距稍窄、地下室不通风等问题。
文章的最后，明源君要与粉丝分享一批曾经热销或正在热销的90墅产品户型图，看看这些热销户型在哪些地方做正确了？
【九龙仓兰宫90平Knight系列】
▲九龙仓兰宫上叠端套92平米户型图
▲九龙仓兰宫上叠中套92平米户型图
▲九龙仓兰宫下叠端套94平米户型图
▲九龙仓兰宫下叠中套91平米户型图
【当代旭辉墅】
当代旭辉墅“99墅”产权面积约100平米左右，可实现大约200余平米的使用面积，100%赠送面积。南北双花园、地下一层全赠送。全卧室超大五米面宽，双南向主卧，让每一间卧室都能享受充足的阳光。
【绿地新都会】
132㎡的3室5厅3卫1厨户型，经改造，可做到260㎡的5室5厅3卫1厨户型。面宽窄，进深长，通过地下室、客厅挑高露台和内庭院赠送面积，赠送幅度达100%。
【重庆旭辉城】
▲重庆旭辉城联排中户，建筑面积约91平米，实得面积239平米
▲重庆旭辉城联排中户，建筑面积约为91平米，实得面积为243平米；
▲重庆旭辉城联排端户，建筑面积91平米，实得面积达251平米
【绿地蔷薇九里】
作者：刘芳 来源：明源地产研究院。
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