保定人注意：市政府再次发布规范房地产市场“严八条”，没《预售证》的房千万别买了！

为切实保障人民群众的合法权益，全面维护京津冀协同发展大局，依据中华人民共和国《土地管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》、《广告法》等法律、法规，现将有关事项通告如下：　　

8月10日上午，在我市公共资源交易中心举行的两宗居住用地拍卖落槌定音。针对近期我市主城区土地市场交易活跃情况，记者采访了市国土局相关负责人，就相关问题进行解答。　　

问：请就我市现行的土地招拍挂制度进行具体解释？

答：国有经营性建设用地依法必须以招标、拍卖、挂牌方式公开出让。

多年来，我市主城区严格执行国家相关的法律法规和政策规定，坚持市场化与促进需求、稳定价格相结合的原则，落实商业、住宅等经营性用地招拍挂公开出让制度，这有利于提高经营城市土地水平，改善投资环境，减少人为因素的干扰。在土地市场运行正常条件下，按“价高者得”的原则取得土地，符合市场优化配置土地资源的基本原则，充分体现了公开、公平、公正竞争和诚实守信的市场基本原则。

为维护正常的土地市场秩序，我们积极推进招拍挂公开出让商服、住宅用地，由政府统一储备、统一供应，同时严厉打击违法违规用地行为，目的就是促进我市主城区土地市场健康、平稳、有序发展。　　

问：我市主城区地价近日连创新高，能否谈谈产生此种情况的原因？

答：总体而言，我市土地市场发展属于稳中趋升态势，究其原因，可以归纳为以下几个方面：

一是从大环境来看，我市主城区房价前几年在低价徘徊，受周边城市房价上涨影响，许多房企看好保定市场升值潜力，这肯定会吸引外来知名房企进驻投资。

二是从土地市场来看，投资者需求旺盛，而上半年由于多种原因我市住宅用地投放量偏小，用地需求量持续走高。

三是从市场需求来看，一方面，我市城镇化水平不断加快，主城区刚性和改善性房屋需求提高；另一方面，部分外来“游资”和“炒房团”热炒我市房价。　　

问：外来房企进入，对市民和本地房地产开发企业有何影响？

答：多年来我市房地产市场相对封闭，被本地房地产企业垄断。从我市的区位优势来看，知名企业进入我市是市场经济的必然结果，必将开启我市房地产市场发展的新常态。从长远来看，知名企业进驻对我市房地产市场发展利大于弊。一是净化了我市房地产投资环境，使一些不具备开发实力的企业淘汰出局；二是有利于规范我市房地产市场的有序竞争、有序开发、合法预售，扫除房地产违法违规现象；三是知名企业的进入必将为我市提供更优质的住房，对房屋结构、质量、小区品位和城市形象都会产生积极影响。　　

问：目前主城区商品房是否供应不足？

答：近年来，我市商品房供应充足，但因为投资理财渠道狭窄和“炒房团”的大量涌入，造成房地产市场虚假繁荣，房地产市场存在一定程度的隐性库存。　　

问：下一步，针对现有情况，将采取哪些措施促进我市土地市场持续、健康发展？

答：从目前市场实际情况看，地价并不是影响房价的首要因素。具体促进措施可包括：

一是增加用地有效供应。根据土地市场变化，灵活调整我市土地供应时序和供应规模，适当增加住宅用地有效供应，优化土地供给节奏，平抑地价过快上扬。近期我们将再安排一定数量的商住用地进行招拍挂，以保持土地供应均衡平稳。

二是创新用地供应方式。为平抑土地市场，将采取多种措施，通过“限房价、竞地价”等方式供应普通商品房用地，继续保障公租、廉租和限价住房用地的需求，做到保障房用地应保尽保。

三是建立健全土地市场管控联动机制。加强与相关部门的密切配合，落实好市政府“严八条”，联合打击未取得合法用地手续开工建设、预售、销售等违法行为，确保政府对土地一级市场的高度垄断。

四是加强舆论引导。房产对老百姓来讲是“重资产”，市民应理性消费。在土地招拍挂之前，房地产企业对外销售房屋已经属于违法违规行为，甚至涉嫌经济犯罪，广大市民应坚决抵制，不听信、不盲从。

买房对于绝大多数百姓来说，是生活中的一件大事。为规范我市房地产市场秩序，切实保障人民群众的合法权益，相关职能部门于今日再次就进一步规范中心城区房地产市场秩序发出通告。

那么，面对众多待售楼盘，我们究竟如何安心选房？针对该问题，河北大学法律系教授、律师孙平给出了建议——买房要把好预售证“最后一关”。

孙平表示，如今市场上大部分在售楼盘都是期房，作为购房消费者，要想买到放心房，规避期房买卖的风险，必须要了解相关的法律、法规知识，不能盲信、盲从，小心占小便宜吃大亏。

他解释说，我们常提到的商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据我国《城市商品房预售管理法》规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，也不得以内部认购、预订、选号、团购等形式变相预售商品房，并收取预售款。

根据法律规定，开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。房地产开发商预售商品房，必须“五证齐全”。“五证”即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。其中，《商品房预售许可证》是在前4证齐全的基础上才能办理的，只要取得了《预售许可证》就证明该项目手续齐全，具备了预售条件。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格，没有取得《商品房预售许可证》不能预售房屋，否则无效。所以我们在购房前查验对方是否取得《商品房预售许可证》最为关键。

购房者在购买预售商品房时要查看该商品房项目是否取得《商品房预售许可证》，同时要仔细甄别预售许可证批准的预售范围。一个小区的商品房预售许可证有可能按施工进度情况分期分批批准，所以，应查看欲购买的房屋是否在预售许可范围之内，提防开发商“偷梁换柱”。预售许可证分为正、副本，正本主要标明开发企业名称、项目名称、项目地址和预售范围等基本信息；副本标注内容则更详细，如楼号、层数、面积、套数和是否存在土地或在建工程抵押等信息。开发企业在销售现场应将正、副本同时悬挂。如果没有《商品房预售许可证》，则说明此房不具备商品房预售条件。

他提醒广大购房者，无《商品房预售许可证》的商品房存在较大风险，大家应增强风险意识和维权意识，不要购买没有合法手续或手续不全的商品房，也不要参与未取得《商品房预售许可证》就组织办理认筹、排号、会员卡等预订活动。购房者在买房过程中一定要保持谨慎，尤其不可明知违规还购买手续不齐全的房屋，否则可能钱房两空。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十四条　商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。

《城市商品房预售管理办法》第二条　本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。