住在方特、迪士尼、杉杉奥莱旁，会是一种怎样的感觉？_微精选

总第555期

说了五百多期商业了，今天主编Tony也跨一次界跟大家聊聊住宅，谁让他最近太火爆呢？！

从近期的郑州土地市场来看，竞拍火热、土地市场成交价格更是不断飙涨，以及近半年来融创、华夏幸福、金科、荣盛、鲁能等百强房企的纷纷进入，这似乎印证着郑州楼市的自身价值，以及未来的良好前景。

然而值得注意的一点是，百强房企布局郑州的第一站大多都选择在了新区开发。例如鲁能、荣盛选在了北龙湖、融创跑到了白沙、金科去了大北区、华夏则直接跑到了新郑，而早年布局郑州的万科新近布局除了高价挤入主城区外，还在绿博组团落了子。

郑州老牌房企亚新的第六代美好系作品

作为郑州的老牌房企，亚新集团在去年的时候针对产品线进行了重新的梳理，并将产品系列标准化打造作为集团战略稳步、快速推进。

今年3月，位于绿博组团的牟政出（2015）56号土地挂牌出让，亚新集团成功竞得该地块。这是亚新继郑东龙湖地王圈龙湖壹号·总部中心与茉莉公馆双项目运作、郑东高铁商务区亚新广场5A写字楼项目之后，又一高端标杆项目落子郑东，也是亚新即将打造的第6个美好系列产品。项目案名初步定为美好艺境，与亚新绿博另一个储备项目美好香颂比肩，共同在绿博片区开启地产界的“亚新美好时代”。

位于中牟中央大道与屏华路交会处东北角，属于绿博园组团的核心地带，紧邻绿博园和方特欢乐世界

项目鸟瞰图

该项目占地91.82亩，容积率2.5，绿化率超过35%，由11栋小高层和6栋洋房组成，风格方面采用了斯特恩·新古典主义建筑风格。

小高层

小高层为精装户型以99-129平舒适户型为主，采用分离式核心筒设计，实现户户南北通透。建筑布局T型中轴布局，高层270度星级度假观景，户户三面采光，推开的每扇窗之外都是风景，感受每天的日出日落。

洋房产品，145㎡/6.6m宽厅，超尺度景观阳台

洋房以140-169平方米的大户型为主，艺墅洋房6.9米奢侈超宽尺度观景客厅，是郑州首个花园洋房户型均设计有6.9米的大面宽的无界客厅。除此外，还赠送超宽一字型阳台，中间无隔断，阳光倾洒每一处角落，观景视野没有任何阻挡。一楼为复式（150和169平），带有独立庭院入户。

从该项目洋房及小高层的户型来看，这次亚新美好艺境户型的最大特点在于既迎合了所在区域的定位，又考虑到了高端购房者的各方面基本需求。

另外，从车位设计及数量上来说，地下车库不仅开辟了天井自然通风采光，同时还为不同级别的车辆打造专属的车位尺寸，增设收纳系统，为不便入户的如皮划艇、赛车更替零件库等设置专属空间，这种设计是极致人性化的，在郑州的高端住宅项目中也是比较罕见的。对于现在的高端置业者来说，每家两辆车只是最基础的配置。如果再有客人来访的话，多一个车位也是比较方便的。

项目的景观设计及规划上，亚新也是下了一番功夫去研究。采用“一心一轴多组团景观带”理念设计，即以中央花园为中心，景观带贯穿小区南北，多个绿化组团紧紧相拥。

聊了那么多

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现在回归一下

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切回正题，亚新在远离市区的绿博组团拿地做了个如此高端的项目一定不会是拍脑袋下的决定。基于此，我们该如何评价这样一个新区的价值？主编Tony特别推荐此前由地产自媒体联盟成员刀子的一段分析：

Q1：新区楼市是否需要重点关注？

观点：我们国家花了三十多年时间，就走完了欧美发达国家要花三百年多才走完的路。我们经历了人类有史以来规模最庞大、速度最迅猛的城市化。城市扩张，意味着无数新区的成熟。所以，新区给我们的诱惑，格外强劲。凡是新区就意味着行政资源配置倾斜，区域发展提速，未来地价上涨的空间很大。因此，新区值得关注。

Q2：未来哪个区域投资前景最好？

观点：并不是所有的新区都会一帆风顺！新区考量的不仅是政府规划、资源配置、经营能力，主要还是看新区背后的支持者究竟是谁？比如深圳，30年前，深圳诞生罗湖，众人追捧；15年前，福田强势崛起，市政府迁入，红遍南方；现在，最红的便是前海，特区之中的特区，深圳自贸区之核，产业聚集效应明显。未来哪个区投资前景最好主要看谁投入。深圳依靠中国经济体，西咸新区依靠陕西政府，曲江新区依赖西安市府，郑东新区依靠河南省政府，常西湖新区依靠郑州市政府，绿博组团位于郑汴新区中轴线的核心区，集河南、郑州、开封三方面于一体。

Q3：新区房子投资价值如何判断？

观点：新区投资，绝非口号越响，投资价值越大。如果新区规划幅员广阔，如果新区没有新颖的发展方向，如果没有形成产业聚集效应，如果新区配套始终缺乏兑现，那么这样的新区不是沦为同质化竞争，便是一蹶不振。比如前海房价胜过福田，福田房价压倒罗湖，都是一个产业效应，配套兑现不断增速，这既是新区的诱惑，也是新区投资的价值所在。

纵观近年来郑州的发展，可谓突飞猛进，伴随着城市人口的不断上涨，形成了以新区发展、城市更新两大主线。在新区建设方面，郑东新区绝对是一个绕不开的案例。郑东新区用了十年的时间，从最初草图走入了现实，从芦苇遍地到高楼林立，也从过去饱受质疑的“中国最大鬼城”，成长为建成区突破100平方公里、人口突破100万人、全口径税收突破135亿元的成熟城区。

发展至今，郑东新区更是实现了早期的规划，并形成了以CBD中央商务区为发展趋于成熟的核心区，龙子湖高等院校聚集区、高铁站商务区为建成发展中的产业环绕区，龙湖副CBD为投资建设中的重点区，白沙、绿博等组团构成的郑汴融城中轴线。

而作为区域内两个新兴热门组团，白沙组团处于区域中期发展阶段，好的政策加上市场参与度的不断增强，使得该片区成为受瞩目的焦点，但也正如郑州的另一个大号自媒体郑州楼市所言，白沙区域虽然配套设施好，距离新的省级行政中心——象湖也比较近，但是这个区域内靠谱的项目太少了。大片的拆迁安置区和单位的内购房，还有前期的一些小开发商搅局，让这个区域几乎没有品质可言。虽然有建业、郑地美景、融创等房企开发的高端品质项目在，但是总体来说，这个区域更适合品质刚需和初级改善；绿博组团虽然处于起步阶段，但政策扶持力度及主导力度较大，且主要以社会资金介入为主，项目落地速度更快，发展成熟周期相对更短。而随着迪士尼、建业华谊兄弟电影小镇等项目的逐步落地，以及万亩湿地公园的进一步完善，不仅能够进一步加强该组团的文化旅游功能定位，同时对区域内环境的提升也起到了关键作用，从而影响到房地产住宅产品在定位时的决策，进而使得该片区具备了规划及建设高端品质类楼盘的条件。

白沙、绿博组团内聚集了大量改善、品质、高端项目（图片可点击放大）

综上，按照实际成熟周期，绿博组团优势更加明显，产业布局方面也以高新技术产业、文化旅游服务业为主，布局商务服务、科技研发，文体娱乐，房地产业等。

组团内规划构建两条东西向的景观水系，北部水系在郑开大道与中央大道之间文通路两侧形成湖心公园，围绕公园布局公共设施用地，形成组团服务中心。在郑开大道北侧布局创意产业园区，以一类工业用地和产业服务用地为主；郑开大道以南规划为高品质的居住生活片区，以居住和公共服务设施用地为主。规划居住用地面积8.9平方千米，占组团建设用地的37.0%。